Кто должен чистить снег на проезжей части дворов? Кто должен оплачивать уборку снега и ремонт внутриквартальных проездов? На кого жаловаться, если проезд затруднен?
Редко кто из нас задумывается над вопросами: где границы земельного участка дома, в котором я живу, кто должен убрать снег на парковке, обеспечить безопасность на игровой площадке, покосить траву за домом или спилить сухое дерево.
Исходя из положений п. 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме (далее МКД) принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В соответствии с ч. 5, 7 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Вводный закон) право собственности на соответствующий земельный участок возникает у собственников только с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.
Таким образом, формирование земельного участка для размещения многоквартирного дома и определение его границ имеет значение при определении общего имущества МКД и распределения расходов по его содержанию. Правила содержания общедомового имущества в МКД урегулированы Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. Помимо того, что правила дублируют положения Жилищного кодекса об определении состава общего имущества МКД, ими также установлено, что в состав работ и услуг по содержанию общего имущества не входит уборка и очистка земельных участков, не входящих в состав общего имущества. Указанные действия осуществляются собственниками соответствующих земельных участков.
В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.
Но в случае если границы земельного участка не определены, а земля находится в собственности публично-правового образования (города, поселка и т. д.) должны ли управляющие организации за счет средств собственников домов содержать эти территории и тратиться на их благоустройство?
Зачастую именно так и происходит. Притчей во языцех стала ситуация в городском округе Клин с ООО «УК Олимп». Управляющая организация, строго придерживаясь норм и правил содержания общего имущества МКД, неоднократно обращалась к собственнику дворовых территорий — Администрации городского округа Клин — с письмами об организации уборки снега во дворах ЖК «Олимп». В муниципальных средствах массовой информации была развернута, мягко говоря, недоброжелательная по отношению к управляющей организации кампания. Директора УК Олимп неоднократно обвиняли в неподчинении местным властям, игнорировании требований надзорных органов, ненадлежащем исполнении обязанностей, на заседаниях с главой городского округа речь шла о понуждении УК Олимп к расчистке дворов. В данном контексте спекуляция идет на взимании платы управляющей организацией за содержание и ремонт общего имущества МКД с жителей домов.
В соответствии с Постановлением Администрации городского округа Клин от 30.10.2018 № 2416 «Об установлении платы за жилое помещение на территории городского округа Клин с 01.01.2019» установлена плата за содержание общедомового имущества. Принимая это постановление, местные власти руководствовались нормами Жилищного кодекса, Федеральным законом «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», Правилами содержания общего имущества МКД, а также Приказом Минстроя России от 06.04.2018 № 213/пр. Однако ни один из этих нормативных актов не обязывает собственников жилых помещений содержать территории, которые не входят в состав общего имущества МКД. Установленный тариф за уборку придомовой территории является усредненным и, соответственно, применим и к жилым домам, земельные участки под которыми не сформированы.
Таким образом, в случае если управляющая компания, к примеру, убирает снег на проезжей части или парковке, которые не входят в границы земельного участка МКД, она нарушает вышеупомянутые Правила содержания имущества МКД, что является нарушением лицензионных требований, предъявляемых к управляющим организациям. В этом случае эти расходы должны компенсироваться собственниками этих объектов инфраструктуры. Здесь каждый житель МКД должен задуматься о том, почему управляющие организации тратят деньги, которые должны расходоваться на ремонт подъездов, инженерного оборудования и прочие обязательные работы, предусмотренные Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290, которое устанавливает минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Однако споры с управляющими организациями и городскими властями в каждом конкретном случае могут разрешить надзорные или судебные органы. Но как быть с законодательной властью?
4 августа 2018 года вступили в силу поправки в Закон Московской области «О благоустройстве в Московской области» (далее Закон), в соответствии с которыми обязанность по содержанию дворовой территории многоквартирных домов, земельные участки под которыми не образованы либо образованы по границам таких домов, возлагается на эксплуатирующие организации, т. е. управляющие организации (п. «л» ч. 1 ст. 68 Закона), аналогичные нормы были приняты Советом депутатов г. о. Клин и включены в Правила благоустройства территории городского округа Клин (п. «л» ч. 1 ст. 26 Решения Совета депутатов г. о. Клин 1 октября 2018 года № 4/21).
Примечательно, что данные нормативные акты были приняты вместе с нормами Федерального закона № 463 от 29.12.2017, в соответствии с которым с 28 июня 2018 года исключается участие, в том числе финансовое, собственников и (или) иных законных владельцев помещений в многоквартирных домах, земельные участки под которыми не образованы или образованы по границам таких домов, в содержании прилегающих территорий. Аналогичные нормы в соответствии с вышеназванным законом должны содержать Правила благоустройства территории муниципального образования, в связи с дополнением Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» статьей 45.1.
Считаем, что в данном случае имеет место перекладывание обязанностей властей на жителей города, нежелание навести порядок по учету земельных участков, экономия расходов бюджета по содержанию городских территорий за счет жителей города.
Жители не должны оплачивать одну и ту же работу дважды: первый раз через налоги, второй раз — через квартплату. При этом явная агрессия со стороны чиновников показывает, что они хорошо понимают собственную неправоту и пытаются переложить лишние расходы на жильцов неправовым способом.
При подготовке материала стало известно о вынесении протеста прокуратуры на Правила благоустройства территории г. о. Клин.